提高營運權利金、提高公眾無償使用天數、委託專業第三方經營

 

台北大巨蛋BOT案紛爭不斷，劉培森事務所為台北巨蛋原始規畫建築師，值此重新議約時刻，提出四點建議，盼大巨蛋回歸市民為主，商業為輔的使用規畫，

我們提出四點原則，作為重新議約參考：

 

1. 提高營運權利金，遠雄必須拿出更合理的營運權利金回饋市民。

2. 巨蛋應提高無償使用天數，供台北市府、市民、運動團體使用。

3. 巨蛋應該在台北市政府監督下，採用委外方式交由專業的第三方全權經營，讓其營運財務公開透明，或者如在法令允許下市府亦可考慮無償收回巨蛋，自行委託民間營運。

4. 具體的營業權利金數額及無償使用天數事涉專業財務分析，咨請台北市府在重新議約階段邀請財務專家精算後提出合理數據做為談判依據。

 

遠雄改變的大巨蛋原始規劃，付出80億元興建成本，獲得超過500億元的商業容積空間，原本的廣場、綠地已不存在；台北市政府與遠雄重新議約時，應提高營運權利金，讓龐大的商業利益回饋市民，還應增加無償使用天數。未來營運時，更應該委託第三方全權經營，才能讓營運財務透明。

 

松菸是文化體育園區，原始規劃以巨蛋為主，商業為輔

松菸全區約18公頃，其中體育園區佔10.2公頃，約31,000坪。巨蛋容積35,000坪，商業容積61,000坪，總容積96,000坪。既定位為「體育園區」，自應以巨蛋的功能為主，因此我們的原始規劃方案是將巨蛋配置在忠孝東路與光復南路轉角，在東側規劃5,200坪的市民廣場，做為市民休憩與安全疏散之用；在北側規劃3,800坪的生態公園，竭力在最大範圍內保存園區內生長數十年，甚至百年以上的老樹，保護園區的自然生態。

 

如此的規劃，讓巨蛋保有健全的功能與完整的圓形，東南西北四個方向均可毫無阻礙的疏散逃生，同時為市民大眾提供了9,000坪的廣場與綠地，這是一個以體育功能為訴求、全民共享的綠化園區，建蔽率僅46.6%，商業設施開發純為服務全區的附屬支援，藉此，我們獲得甄審委員會高度的認可，贏得巨蛋BOT的標案。

 

遠雄變更後的體育園區，規劃卻是本末倒置

遠雄在與市府簽約後，在規劃上作了180度的大翻轉，為了將光復、忠孝黃金角地做為商場使用，巨蛋被迫東移，因東側緊臨菸廠古蹟，造成縱深不足，巨蛋寬度從標準規格的175公尺削減為150公尺左右，導致完整的棒球場變形，不再是健全的巨蛋了。

 

參酌國際上的巨蛋案例，日本東京巨蛋寬175公尺，札幌巨蛋寬185公尺，福岡巨蛋寬190公尺，美國西雅圖New Pacific Northwest 巨蛋寬180公尺，丹佛Coors Field巨蛋寬190公尺；簡言之，世界上找不到寬度小於175公尺的巨蛋。變更後的巨蛋被商業設施團團圍住，建蔽率高達65%，增加近20%的商場建蔽率，等於佔據了6,200坪的開放空間。

 

可供緊急逃生疏散的廣場，生態公園、老樹也消失了，市民的廣場、綠地被剝奪，巨蛋的功能與形狀不再完善，成為一個變調、商業掛帥的規劃。這樣的設計，在環境影響評估與都市設計審議階段，均被絕大多數府外委員質疑，體育園區的定位與功能蕩然無存。被指摘開發量體過大，基地開放性及公共性不足，防災避難堪慮….，但仍條件通過。

 

遠雄低價取得大量商業容積

參照台北市精華地段的地上權標價，每坪容積均價為台幣80萬元。巨蛋商業容積逾67,000坪，乘上每坪80萬元，其價值高達536億元。然而遠雄取得巨蛋BOT案的開發條件僅僅付出80億元的巨蛋興建成本，就獲取67,000坪的商業容積的土地使用權，開發商因此獲得456億元的巨額利潤。

 

扣除興建成本後的巨蛋是賺錢的金蛋

遠雄付了80億巨蛋興建成本、卻獲得別人必須支付500億元以上才能換取的67,000坪商業容積。因此巨蛋今後每年的營運，在不須攤提80億興建成本的條件下，不再是財務包袱，而是年年賺錢的金蛋。

 

巨蛋啟用後可舉辦大型演唱會、展覽、運動、宗教法會等各類型活動，規模15,000席的小巨蛋，每天場地租金50萬元，規模40,000席的大巨蛋，場地面積數倍於小巨蛋，每天租金至少100萬元以上，加上巨蛋內部尚有許多餐廳、賣店、貴賓包廂、收費停車場，預估一年營收可達4億元以上。

 

而每年支出含人事、保險、房屋稅、地租，加上建物維護，不會超過2億。因此，巨蛋每年都會獲利，足可自給自足，絕非財務包袱。

 

雖然廣場、綠地已不復存在，體育園區為商業利益所充斥，我們仍衷心期盼柯政府充份把握此次重新議約的企機，徹底修正不平等條款，為全體市民爭取最大的權益。

 

劉培森 建築師

2015年1月23日