提高营运权利金、提高公众无偿使用天数、委托专业第三方经营

 

台北大巨蛋BOT案纷争不断，刘培森事务所为台北巨蛋原始规画建筑师，值此重新议约时刻，提出四点建议，盼大巨蛋回归市民为主，商业为辅的使用规画，

我们提出四点原则，作为重新议约参考：

 

1.提高营运权利金，远雄必须拿出更合理的营运权利金回馈市民。

2.巨蛋应提高无偿使用天数，供台北市府、市民、运动团体使用。

3.巨蛋应该在台北市政府监督下，采用委外方式交由专业的第三方全权经营，让其营运财务公开透明，或者如在法令允许下市府亦可考虑无偿收回巨蛋，自行委托民间营运。

4.具体的营业权利金数额及无偿使用天数事涉专业财务分析，咨请台北市府在重新议约阶段邀请财务专家精算后提出合理数据做为谈判依据。

 

远雄改变的大巨蛋原始规划，付出80亿元兴建成本，获得超过500亿元的商业容积空间，原本的广场、绿地已不存在；台北市政府与远雄重新议约时，应提高营运权利金，让庞大的商业利益回馈市民，还应增加无偿使用天数。未来营运时，更应该委托第三方全权经营，才能让营运财务透明。

 

松烟是文化体育园区，原始规划以巨蛋为主，商业为辅

松烟全区约18公顷，其中体育园区占10.2公顷，约31,000坪。巨蛋容积35,000坪，商业容积61,000坪，总容积96,000坪。既定位为「体育园区」，自应以巨蛋的功能为主，因此我们的原始规划方案是将巨蛋配置在忠孝东路与光复南路转角，在东侧规划5,200坪的市民广场，做为市民休憩与安全疏散之用；在北侧规划3,800坪的生态公园，竭力在最大范围内保存园区内生长数十年，甚至百年以上的老树，保护园区的自然生态。

 

如此的规划，让巨蛋保有健全的功能与完整的圆形，东南西北四个方向均可毫无阻碍的疏散逃生，同时为市民大众提供了9,000坪的广场与绿地，这是一个以体育功能为要求、全民共享的绿化园区，建蔽率仅46.6%，商业设施开发纯为服务全区的附属支持，藉此，我们获得甄审委员会高度的认可，赢得巨蛋BOT的标案。

 

远雄变更后的体育园区，规划却是本末倒置

远雄在与市府签约后，在规划上作了180度的大翻转，为了将光复、忠孝黄金角地做为商场使用，巨蛋被迫东移，因东侧紧临烟厂古迹，造成纵深不足，巨蛋宽度从标准规格的175公尺削减为150公尺左右，导致完整的棒球场变形，不再是健全的巨蛋了。

 

参酌国际上的巨蛋案例，日本东京巨蛋宽175公尺，札幌巨蛋宽185公尺，福冈巨蛋宽190公尺，美国西雅图New Pacific Northwest 巨蛋宽180公尺，丹佛Coors Field巨蛋宽190公尺；简言之，世界上找不到宽度小于175公尺的巨蛋。变更后的巨蛋被商业设施团团围住，建蔽率高达65%，增加近20%的商场建蔽率，等于占据了6,200坪的开放空间。

 

可供紧急逃生疏散的广场，生态公园、老树也消失了，市民的广场、绿地被剥夺，巨蛋的功能与形状不再完善，成为一个变调、商业挂帅的规划。这样的设计，在环境影响评估与都市设计审议阶段，均被绝大多数府外委员质疑，体育园区的定位与功能荡然无存。被指摘开发量体过大，基地开放性及公共性不足，防灾避难堪虑….，但仍条件通过。

 

远雄低价取得大量商业容积

参照台北市精华地段的地上权标价，每坪容积均价为台币80万元。巨蛋商业容积逾67,000坪，乘上每坪80万元，其价值高达536亿元。然而远雄取得巨蛋BOT案的开发条件仅仅付出80亿元的巨蛋兴建成本，就获取67,000坪的商业容积的土地使用权，开发商因此获得456亿元的巨额利润。

 

扣除兴建成本后的巨蛋是赚钱的金蛋

远雄付了80亿巨蛋兴建成本、却获得别人必须支付500亿元以上才能换取的67,000坪商业容积。因此巨蛋今后每年的营运，在不须摊提80亿兴建成本的条件下，不再是财务包袱，而是年年赚钱的金蛋。

 

巨蛋启用后可举办大型演唱会、展览、运动、宗教法会等各类型活动，规模15,000席的小巨蛋，每天场地租金50万元，规模40,000席的大巨蛋，场地面积数倍于小巨蛋，每天租金至少100万元以上，加上巨蛋内部尚有许多餐厅、卖店、贵宾包厢、收费停车场，预估一年营收可达4亿元以上。

 

而每年支出含人事、保险、房屋税、地租，加上建物维护，不会超过2亿。因此，巨蛋每年都会获利，足可自给自足，绝非财务包袱。

 

虽然广场、绿地已不复存在，体育园区为商业利益所充斥，我们仍衷心期盼柯政府充份把握此次重新议约的企机，彻底修正不平等条款，为全体市民争取最大的权益。

 

刘培森 建筑师

2015年1月23日